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マンション投資の注意点 1

投資マンションの価格は、現金価格にして2000万円〜3000万円の物件が多くなります。

例えば、35年ローンを組んで購入した場合、ローンの金利を含めて考えますと、ローン支払総額は少なくとも現金価格の1.5倍程度となることが考えられます。

大雑把な計算をすれば、現金価格2000万円の物件を35年ローンで購入すると、支払総額は3000万円程度となる可能性があります。(ローン金利の変動・上昇は計算に入れない場合)

また、賃貸市場で求められるワンルームマンションの専有面積は年々広くなり、マンション設備のクレードも、時代の流れと共に上がりつつあります。

そこで、投資マンション経営をする上で、少なくとも下記の点について考慮する必要があります。


 【考慮すべきポイント】

不動産投資である必然性。不動産以外の投資との、投資効率の比較検討。

ローン金利や管理費・修繕積立金を計算に入れた場合の収益の検討。

賃貸に出す以上、物件の修繕・維持費が必要となる点 (賃貸経営上のコスト)

固定資産税など公租公課の負担

建物の減価償却費 (経年劣化)

賃貸・管理を不動産管理会社に任せる場合は、そのコスト

賃貸に出す為の仲介手数料・広告費

ワンルームマンションで起こりがちな賃料滞納・回収不能のリスク

空室発生リスク。

将来の賃料下落リスク。経年劣化した物件の将来家賃について、賃料収入が予想通り得られるのか。

将来、内装を大幅にリフォームするとすれば、そのリフォーム費用の予測・検討

賃貸物件として重要となるロケーション・周辺環境の将来予測

新築マンションに投資する必然性の検討。 (新築も、賃貸に出せば中古になる)

新築・築浅マンション投資と、中古マンション投資との、投資効率の比較。

中古となったマンションに資産価値がどの程度残るのか。例えば、同程度の中古ワンルームマンションの相場がどの程度であるか。

将来、自宅・自己居住用のマンションを購入する際に、ローン審査の障害にならないか。人生設計をする上で、資金計画に影響が生じることについての検討。


不動産という、人生設計を左右しかねない高額な商品を購入することには当然のことながら慎重な検討が必要となりますが、

それに加えて投資マンション経営という「投資」である以上、投資効率の検討が必要となります。

投資のメリット・デメリットをよく検討した上で、どの投資方法を用いるのか、そもそも、投資をするべき局面であるのかどうか、慎重に判断する必要があります。

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1   執拗な勧誘のはじまり よくあるクーリングオフ妨害 その1
2   しつこい電話勧誘 よくあるクーリングオフ妨害 その2
3   会う約束をさせられる 契約させられる前に、何とか契約を断りたい
4   担当者と直接会う クーリングオフ よくある失敗
5   自宅・職場での契約 もしクーリングオフができなくても
6   飲食店での契約 マンションの訪問販売 事例
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