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マンション投資の注意点 2

当事務所に寄せられるご相談で、意外に感じるのが、

「担当者から、実質的な負担は月々数千円程度だから大丈夫と言われた」

「多くても月々1万円〜2万円程度の負担だから、誰でもできます。大丈夫と言われた」

「月々1万円程度の契約だから大した問題ではない」

「契約をキャンセルしたいときは、担当者にハガキを出せばいいんですか?」

という、かなり軽い感覚で契約を捉えている方が多いことです。

数千万円もの契約の重さを考えますと、普通、慎重に慎重を重ねて検討するものですが、さらに突っ込んでご相談を伺っていると、段々と見えてくる共通項がありました。

それは、一部の悪質な担当者によるセールストーク、セールス手法でした。


 セールストークの特徴

支払総額の具体的なイメージを持たせない

月々の収支や、単年度の収支など、ミクロの説明に終始し、ローン金利や公租公課の負担など、契約全体の損益を考えさせない

個人年金や投資と強調し、金融商品のようなイメージを持たせ、「ローンを組んでまで大家さんになる」 泥臭さを具体的にイメージさせない

新築時の賃料が、将来も得られると錯覚させ、空き室リスクや経年劣化による将来の賃料下落をイメージさせない

空き室保証制度により、永続的に賃料収入が得られると錯覚させ、不動産賃貸経営のリスクや、煩雑さをイメージさせない


ご相談を伺っていると、

「ローン金利を含めた支払総額がいくらになるかは知らなかった」

「物件の価格が2000万円と言われていたので、2000万円だと思っていた」

という反応が非常に多く、

「月々のローンの殆どは家賃収入で払えるから、不足分の数千円〜1万円程度を払い続ければいいと思っていた」

という認識を持つ方が多く見られます。

例えば、下記のような月々の収支・単年度の収支を中心とした説明を受けますと、長期間の全体の収支について、つい甘い見通しを抱いてしまいがちです。


 【セールストークの例】

新築の物件ですから、とても魅力的な投資物件ですよ。

人気の新築マンションであることに加えて、このロケーションですから、賃料は少なくとも75,000円以上で借り手が付く筈です。

新築物件ですから、借り手の心配は全くありません。

また、月々のローンは85,000円ですから、その差額はマイナス10,000円です。

ですから、実質的な負担は、多くても月々10,000円となります。

さらに、月々の賃料以外に礼金や更新料も期待できます。

しかも、ローンを利用した賃貸マンション経営ですから、借入金利息や減価償却費、管理費など、1年間の必要経費が家賃収入の合計を上回った場合、赤字が発生することとなります。

この不動産所得の赤字分は、給与所得と損益通算して確定申告すれば、所得税の還付を受けることができ、住民税も少なくなります。

つまり、投資マンションには節税効果も期待できるのです。

節税効果も含めて考えれば、実際の利回りは書類上の収支計算よりも大きくなります。

また、もし空き室が発生したとしても、当社指定の空室保証制度を利用すれば、空き室による収入減のリスクを回避することも可能です。

その上、ローンの支払を終えれば、以降の家賃収入は年金代わりになります。

もちろん、マンションは不動産という不変の資産ですから、売却して現金化すれば、老後の資金とすることも可能です。


一見すると、とてもお得な印象を受けてしまう説明ですが、この説明には、いくつか注意点があります。


 注意点

・「節税効果が期待できる」と、お得感を強調しているものの、賃貸マンション経営単体では赤字が出ることを、実は肯定している。

・マンションが経年劣化・陳腐化すれば、賃料も下がる。新築時の賃料は、いつまでも維持できる訳ではない。

・空室保証制度は、当初数年間のみなど、期間が限定されているものが目立つ。(新築時・築浅の間の賃料保証では、あまり意味が無い)

・「オプションにより、保証会社と別途契約することできます」という扱いが多く、自動的に保証される訳ではない。酷い業者になると、保証に関する契約書を全く交わさず、口約束のみの場合もある。

・空室保証料の存在について、故意に説明を怠るケースがある。賃料の10%〜20%の空室保証料が必要となるケースもあり、収支に大きな影響を及ぼすことがある。

・長期間のローンの支払を終えた中古ワンルームマンションに、入居者が期待できるのか、どの程度の賃料収入が期待できるのか、修繕・フルリフォームの費用など

・同じく、長期のローンを払い終えた中古マンションに、どの程度の資産価値・流動性が期待できるのか。将来の売買市場で要求される水準は、簡単に予測できない。


当たり前のことですが、マンションは、一度賃貸に出せば、中古マンションとなります。

しかし、中古になることをあまり深く考えず、「不動産なんだし、何かあれば売却できる」 と軽く考え契約したものの、後日、売却しようとしたところ、中古物件として価格評価が大幅に下落していることに気がついた、

数百万円程度にしかならず、仮に売却してもローンの支払が残ることが判った、

売却しようにも売却できず、身動きが取れなくなった、というご相談が非常に多く聞かれます。

不動産の契約は、一生を左右しかねない重い契約です。
安易に考えず、契約すべきかどうか、慎重に検討してください。

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1   執拗な勧誘のはじまり よくあるクーリングオフ妨害 その1
2   しつこい電話勧誘 よくあるクーリングオフ妨害 その2
3   会う約束をさせられる 契約させられる前に、何とか契約を断りたい
4   担当者と直接会う クーリングオフ よくある失敗
5   自宅・職場での契約 もしクーリングオフができなくても
6   飲食店での契約 マンションの訪問販売 事例
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